Tahliye Davası Nedir? 10 Yıllık Sürenin Dolması Nedeniyle Tahliye Rehberi
Tahliye davası; belirli koşulların gerçekleşmesi halinde konut veya çatılı işyeri malikinin, kiracının taşınmazı boşaltmasını talep ettiği hukuki yoldur. Özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve kira artışları nedeniyle bu dava türünde ciddi bir artış gözlemlenmektedir.
Bu yazıda tahliye davasının hukuki dayanağını, 10 yıllık uzama süresine bağlı tahliye şartlarını, görevli ve yetkili mahkemeyi ve dava sürecini detaylı şekilde ele alacağız. Özellikle uygulamada süre hesaplamaları büyük önem taşıdığından, konunun bir beylikdüzü avukat desteğiyle değerlendirilmesi hak kayıplarını önleyecektir.
Tahliye Davasının Hukuki Dayanağı
Tahliye davasının temel dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’dur. Kanuna göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir malın kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının ise bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü yapılabilir. Ancak uygulamada ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme tercih edilmektedir.
10 Yıllık Sürenin Dolması Nedeniyle Tahliye Şartları
10 yıllık uzama süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için bazı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Bulunmalıdır
Taraflar arasında hukuken geçerli bir kira ilişkisi mevcut olmalıdır. Sözleşmenin yazılı olması zorunlu değildir; ancak dava aşamasında yazılı belge önemli bir delildir.
2. Taşınmaz Konut veya Çatılı İşyeri Niteliğinde Olmalıdır
Bu tahliye türü yalnızca konut ve çatılı işyerleri için uygulanır. Arsa, tarla gibi taşınmazlarda bu hüküm uygulanmaz.
3. 10 Yıllık Sürenin Dolmuş Olması Gerekir
A) Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi baştan belirlenmişse bu sözleşme belirli sürelidir.
Belirli süreli sözleşmelerde:
- İlk sözleşme süresi sona erdikten sonra,
- 10 yıllık uzama süresi tamamlanmalıdır.
Örneğin; 01.01.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi 01.01.2016 tarihinde sona erer. Kiracı sözleşmeyi feshetmezse her yıl kendiliğinden uzar. Bu durumda 10 yıllık uzama süresi 01.01.2026’da tamamlanır ve en erken uzama yılının bitiminde tahliye talep edilebilir.
B) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
Bitiş tarihi kararlaştırılmamış sözleşmeler belirsiz süreli sayılır. Bu durumda 10 yıllık süre, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır.
Süre hesabındaki küçük bir hata dahi davanın reddine sebep olabileceğinden, özellikle uygulamada bir beylikdüzü avukat tarafından sürenin net şekilde tespit edilmesi önerilir.
4. Yazılı Bildirim Şartı
Belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.
Kanunen noter aracılığı zorunlu değildir; ancak ileride doğabilecek ispat sorunlarının önüne geçmek için noter ihtarnamesi gönderilmesi tavsiye edilir.
5. Zorunlu Arabuluculuk Sürecinin Tamamlanması
01.09.2023 tarihinden itibaren tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Bu düzenleme 7445 sayılı Kanun ile getirilmiştir.
Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Bu nedenle dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gerekir.
Tahliye Davasında Görevli Mahkeme
Tahliye davalarına bakmakla görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Sulh hukuk mahkemesinin bulunmadığı yerlerde dava, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde sulh sıfatıyla görülür.
Görevli mahkemede açılmayan davalar usulden reddedilir.
Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme
Yetkili mahkeme:
- Davalının yerleşim yeri mahkemesi
- Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir
Yetki kesin değildir. Bu nedenle davalı tarafından ilk itiraz olarak ileri sürülmelidir; aksi halde dava yetkisiz mahkemede devam edebilir.
Tahliye Kararı ve İcra Süreci
Mahkeme tahliyeye karar verdiğinde, kararın kesinleşmesi sonrası icra takibi başlatılarak taşınmazın boşaltılması sağlanır.
Ancak uygulamada şu hususlar süreci etkileyebilir:
- Taşınmazın aile konutu olup olmadığı
- Taşınmazın sonradan satın alınmış olması
- Yeni malikin kira sözleşmesine taraf olup olmadığı
- Sözleşmenin yeniden kurulup kurulmadığı
Bu tür detaylar davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Sonuç ve Değerlendirme
10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle açılan tahliye davalarında en kritik unsur süre hesabıdır. Yanlış yapılan bir hesaplama, açılan davanın reddedilmesine yol açabilir.
Hem kiraya verenin dava şartlarını eksiksiz yerine getirmesi hem de kiracının haksız tahliyeye maruz kalmaması açısından sürecin uzman bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önemlidir. Özellikle kira uyuşmazlıklarının yoğun yaşandığı bölgelerde bir beylikdüzü avukat desteği, sürecin hızlı ve doğru şekilde ilerlemesini sağlayacaktır.
10 Yıllık Sürenin Dolması Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği
BÜYÜKÇEKMECE NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI :
Ad Soyad
Adres :
DAVALI :
Ad Soyad
Adres
KONU : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince kiralananın tahliyesi talebidir.
AÇIKLAMALAR :
- Davalı, mülkiyeti tarafıma ait bulunan …………………… adresindeki taşınmazı …/…/…… tarihli kira sözleşmesine dayanarak kullanmaktadır.
- Sözleşme 1 yıl süreli olarak düzenlenmiş olup, süresi sonunda feshedilmediğinden kendiliğinden uzamıştır.
- 10 yıllık uzama süresi …/…/…… tarihinde tamamlanmıştır.
- Uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılmasına rağmen davalı taşınmazı tahliye etmemiştir.
- Arabuluculuk başvurusu yapılmış, ancak anlaşma sağlanamamıştır.
HUKUKİ NEDENLER : Türk Borçlar Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Kira sözleşmesi, tapu kayıtları, noter ihtarnamesi, arabuluculuk son tutanağı ve diğer yasal deliller.
SONUÇ VE TALEP :
Açıklanan nedenlerle davanın kabulüne, davalının kiralanandan tahliyesine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla talep ederim.
Tarih
İmza
Beylikdüzü kiracı tahliye davası ile ilgili bilgi almak iletişime geçebilirsiniz.