İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

Bir taşınmazın veya başka bir malın birden fazla kişi tarafından birlikte sahip olunması, zaman içerisinde paydaşlar arasında çeşitli anlaşmazlıklara neden olabilir. Özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda, mirasçıların malı nasıl kullanacağı veya paylaşacağı konusunda uzlaşamaması oldukça sık karşılaşılan bir durumdur. Böyle hallerde gündeme gelen hukuki yol, uygulamada “izale-i şuyu” olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi, paylı mülkiyetin sona erdirilmesini her paydaşa tanınan bir hak olarak kabul etmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2021/2077 Esas, 2021/3967 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere ortaklığın giderilmesi davası; paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ve taşınmaz mallardaki ortaklık ilişkisini sona erdirmeyi ve mümkün olması halinde bireysel mülkiyete geçilmesini amaçlayan, tarafların tamamı bakımından benzer sonuçlar doğuran iki taraflı bir dava niteliğindedir.

Uygulamada bu davaya özellikle miras bırakanın vefatından sonra birden fazla mirasçıya kalan taşınmazların paylaşılması amacıyla başvurulmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme Ne Yapar?

Davanın temelinde iki ayrı aşama bulunur. Öncelikle mahkeme, mevcut ortaklığın hangi yöntemle sona erdirileceğini belirler. Bunun için taşınmazın fiziksel ve hukuki özellikleri incelenir ve aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığı araştırılır.

Taşınmaz bölünebiliyorsa aynen taksim yoluna gidilebilir. Bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi taşınmazın önemli ölçüde değer kaybetmesine yol açacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.

İkinci aşama ise verilen kararın uygulanmasıdır. Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davasında yalnızca mahkeme kararının alınması değil, özellikle satış kararı verilmişse satış ve ihale sürecinin de doğru şekilde takip edilmesi önemlidir.

İzale-i Şuyu Davasını Kim Açabilir?

Taşınmazda payı bulunan her paydaş, ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Miras yoluyla edinilmiş bir taşınmaz söz konusu olduğunda ise mirasçılık belgesinde yer alan mirasçılar bu hakkın sahibidir.

Payın miktarının fazla veya az olması dava açma hakkını değiştirmez. Örneğin taşınmazda yalnızca yüzde 5 oranında payı bulunan bir mirasçı da tek başına ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Buna karşılık taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmayan kişilerin, sırf terekeyle veya taşınmazla bağlantılı olmaları nedeniyle bu davayı açmaları mümkün değildir.

Tüm Paydaşların Davada Yer Alması Gerekir

Ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkili son derece önemlidir. Taşınmaz maliklerinden birinin dava devam ederken ölmesi halinde, ölen kişinin mirasçılarının tespit edilerek davaya dahil edilmesi gerekir.

Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/13392 Esas, 2020/77 Karar sayılı kararında da bu hususa dikkat edilmiş; eksik tarafla verilen kararın bozulabileceği kabul edilmiştir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nerede Açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, bu davalar bakımından kesin yetkilidir. HMK’nın 12. maddesi uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması gerekir.

Birden fazla taşınmazın davaya konu edilmesi ve bu taşınmazların farklı yerlerde bulunması halinde ise taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde diğer taşınmazlar yönünden de dava açılması mümkün olabilir. Bu husus Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2018/3901 Esas, 2019/3048 Karar sayılı kararında da ele alınmıştır.

İstanbul bakımından uygulamada dosyanın, taşınmazın bulunduğu ilçedeki görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmesi söz konusu olur.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılmasına Engel Olan Durumlar

Her ortak mülkiyet ilişkisi bakımından doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkün değildir. Dava açılmadan önce taşınmazın hukuki durumu dikkatli şekilde incelenmelidir.

Başlıca dikkat edilmesi gereken durumlar şunlardır:

Paylaşma Sözleşmesi Bulunması

Tüm mirasçıların katılımıyla usulüne uygun bir paylaşma sözleşmesi yapılmış ve elbirliği mülkiyeti bu şekilde sona erdirilmişse, sonradan ortaklığın giderilmesi davası açılmasında hukuki yarar bulunmayabilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/14991 Esas, 2020/5344 Karar sayılı kararında da taksim sözleşmesinin geçerliliği bakımından tüm mirasçıların veya temsilcilerinin katılımı ve yazılı şekil şartı üzerinde durulmuştur.

Taşınmazın Belirli Bir Amaca Özgülenmiş Olması

Taşınmazın belirli bir amaca tahsis edildiği bazı durumlarda ortaklığın giderilmesi davası açılamaz veya dava bakımından özel değerlendirme yapılması gerekir.

Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilmiş bir arsa bakımından Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/6568 Esas, 2019/5613 Karar sayılı kararında bu durum değerlendirilmiştir.

Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Bulunması

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesi gereğince kat mülkiyeti kurulmuş ana taşınmaz bakımından ortaklığın giderilmesi söz konusu olmaz. Buna karşılık bağımsız bölümler kendi başlarına ortaklığın giderilmesine konu olabilir.

Ortaklığın Konusunun Para Olması

Banka hesabında bulunan miras parası, ortaklığın giderilmesi davasının konusu yapılamaz. Para bakımından farklı hukuki yolların işletilmesi gerekir.

Örneğin terekeye dahil banka hesabındaki paranın mirasçılar arasında paylaşılması bakımından elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve ardından gerekli paylaşım işlemlerinin yapılması gündeme gelebilir.

Aile Konutu Şerhi

Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunması da ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/12589 Esas, 2020/266 Karar sayılı kararında aile konutu şerhinin ortaklığın giderilmesine etkisi ele alınmıştır.

Anayasa Mahkemesinin 16.09.2020 tarihli Feridun Çalışkan ve Diğerleri kararında ise aile konutu şerhinin kaldırılmasına yönelik talebin reddedilmesinin mülkiyet hakkı bakımından doğurabileceği sonuçlara dikkat çekilmiştir.

Kamulaştırma ve Kamu Malı Niteliği

Kamulaştırma işlemi kesinleşmiş taşınmazlar veya tapuda kamu malı niteliğinde bulunan taşınmazlar bakımından da ortaklığın giderilmesi yoluna gidilemez.

Dava Devam Ederken Hisse Satılabilir mi?

Ortaklığın giderilmesi davasının devam ediyor olması, paydaşın kendi payını devretmesine tek başına engel oluşturmaz.

Ancak dava sırasında yapılan hisse devri, davanın taraf yapısını değiştirebilir. Ayrıca taşınmaz hakkında tapu iptali ve tescil davası bulunuyorsa, bu davanın ortaklığın giderilmesi davasının sonucunu etkileyip etkilemediği ayrıca değerlendirilmelidir.

Yargıtay 2019/3194 Esas, 2020/3340 Karar sayılı kararında da tapu iptali ve tescil davasının ortaklığın giderilmesi davası bakımından bekletici mesele yapılması gerektiği yönündeki değerlendirmeye yer verilmiştir.

Aynen Taksim mi, Satış mı?

Ortaklığın giderilmesinde temel yöntemlerden biri aynen taksim, yani taşınmazın bölünerek paydaşlara ayrı ayrı özgülenmesidir.

TMK’nın 699. maddesi kapsamında öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği değerlendirilir. Bunun için bilirkişi incelemesi yapılabilir ve gerektiğinde ifraz projesi hazırlanır.

Taşınmaz bölündüğünde ortaya çıkan parçaların değerleri birbirinden farklıysa, değer farkının para ödenmek suretiyle dengelenmesi mümkündür.

İfraz projesinin ilgili belediye veya yetkili idari makamlarca onaylanması gerekir. Paydaşların ortaya çıkan parçaların kimlere verileceği konusunda anlaşamaması halinde kura yöntemine başvurulması da mümkündür. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/15246 Esas, 2020/3049 Karar sayılı kararı bu konudaki uygulamaya örnek teşkil etmektedir.

Hangi Taşınmazlar Aynen Bölünemez?

Her taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi mümkün değildir.

Örneğin küçük yüzölçümlü bir dükkânın, tek parça niteliğindeki bazı tarım arazilerinin veya imar mevzuatı gereği bölünmesine izin verilmeyen taşınmazların aynen taksimi mümkün olmayabilir.

Ayrıca taşınmazın bölünmesi sonucunda ciddi bir değer kaybı meydana gelecekse aynen taksim yerine satış yoluna gidilebilir.

Ancak paydaşlardan biri aynen taksim talebinde bulunmuşsa mahkeme, bu talebi değerlendirmeden doğrudan satış kararı veremez. Öncelikle taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğinin bilirkişi ve ilgili idari makamlar aracılığıyla araştırılması gerekir.

Ortaklığın Giderilmesinde Satış Süreci

Taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olmadığı sonucuna varılırsa ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilebilir.

Satış kararının ardından süreç genel olarak şu şekilde ilerler:

1. Kıymet takdiri yapılır.

Satış memuru tarafından taşınmazın güncel değerinin belirlenmesi amacıyla bilirkişi incelemesi yaptırılır.

2. Kıymet takdirine itiraz edilebilir.

Hazırlanan rapor paydaşlara tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde sulh hukuk mahkemesine başvurularak kıymet takdirine itiraz edilmesi mümkündür.

Süresinde itiraz edilmemesi halinde, daha sonraki aşamada kıymet takdirine yönelik itirazların ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülmesi mümkün olmayabilir.

3. Kıymet takdirinin geçerliliği

Kıymet takdir raporunun iki yıllık geçerlilik süresi bulunmaktadır. Bu süre içerisinde satış gerçekleşmezse yeni bir kıymet takdiri yapılması gerekebilir.

4. Satış ilanı

Açık artırmaya ilişkin ilan satıştan en az bir ay önce yapılır.

5. İhale

Satış, İcra ve İflas Kanunu’nun 115. maddesinde düzenlenen usule göre gerçekleştirilir. İlk artırmada belirlenen şartların sağlanması halinde taşınmaz ihale edilir; ikinci artırmada da kanunda öngörülen şartlar uygulanır.

Satış tamamlandıktan sonra elde edilen bedel, paydaşların taşınmazdaki payları oranında dağıtılır.

Burada önemli bir nokta da satışın ayrıca ilamlı icra takibine konu edilerek icra dairesinden gerçekleştirilmesinin mümkün olmamasıdır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2014/25583 Esas, 2016/8594 Karar sayılı kararında bu şekilde yapılan takip bakımından iptal sonucuna değinilmiştir.

Ortaklığın Giderilmesi İhalesine Kimler Katılabilir?

İzale-i şuyu davalarında sıkça karıştırılan konulardan biri, paydaşların ihalede otomatik bir önceliğe sahip olup olmadığıdır.

Kural olarak, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması yönünde bütün paydaşların ortak bir iradesi bulunmadığı sürece ihaleye üçüncü kişiler de katılabilir.

Dolayısıyla taşınmazı almak isteyen paydaşın, ihalede diğer katılımcılardan daha yüksek teklif vermesi gerekir. Paydaşın sırf taşınmazda hissesi bulunması nedeniyle kanundan kaynaklanan bir önceliği bulunmaz.

Satış Yalnızca Paydaşlar Arasında Yapılabilir mi?

TMK m. 699 kapsamında satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması mümkündür. Ancak bunun için bütün paydaşların rızasının bulunması gerekir.

Paydaşlardan yalnızca birinin dahi buna karşı çıkması halinde satış genel açık artırma yöntemiyle yapılır ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2017/940 Esas, 2018/8750 Karar sayılı kararında da bu hususa ilişkin değerlendirme yapılmıştır.

Ayrıca davacı tarafın davadan vazgeçmesi tek başına süreci sona erdirmeyebilir. Davalılardan biri davanın devam etmesini istiyorsa yargılamanın sürdürülmesi mümkündür.

Yargıtay Kararlarının Ortaklığın Giderilmesi Davalarındaki Önemi

Ortaklığın giderilmesi davaları ilk bakışta basit bir paylaşım davası gibi görünse de, usul ve esas bakımından dikkat edilmesi gereken çok sayıda ayrıntı bulunmaktadır.

Yargıtay kararlarında özellikle şu hususlar öne çıkmaktadır:

• Davanın bütün gerçek paydaşlara karşı açılması,
• Ölen paydaşların mirasçılarının davaya dahil edilmesi,
• Geçerli bir paylaşma sözleşmesi bulunması halinde bunun dikkate alınması,
• Aile konutu şerhi ve kamulaştırma gibi hukuki engellerin araştırılması,
• Aynen taksim mümkünse öncelikle bu yöntemin değerlendirilmesi,
• Satış işlemlerinin kanunda öngörülen satış memuru ve satış prosedürü üzerinden gerçekleştirilmesi.

Bu hususlardan herhangi birinin gözden kaçırılması, kararın üst mahkeme tarafından bozulmasına ve yargılamanın gereksiz şekilde uzamasına neden olabilir.

İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının ne kadar süreceği dosyanın özelliklerine göre değişir.

Taşınmaz sayısı, paydaş sayısı, mahkemenin iş yoğunluğu, bilirkişi incelemeleri, kıymet takdirine yapılan itirazlar ve dosyada bekletici mesele bulunup bulunmaması süreyi doğrudan etkileyebilir.

Uygulamada bir dosyanın taksim veya satış kararına ulaşması yaklaşık 1 ila 1,5 yıl sürebilir. Ancak satış kararı verildikten sonraki ihale ve satış işlemleri ayrıca zaman alacağından, taşınmazın tamamen paylaştırılması için gereken toplam süre daha uzun olabilir.

Özellikle İstanbul’daki Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yoğunluğu, dava süresi bakımından önemli bir faktördür.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masraflar

Dosyanın niteliğine göre kıymet takdiri, bilirkişi, ilan, harç ve diğer yargılama giderleri ortaya çıkabilir.

Satış işlemi sonucunda elde edilen bedel üzerinden ilgili giderlerin karşılanması söz konusu olabilir.

Vekâlet ücreti bakımından ise ortaklığın giderilmesi davalarının kendine özgü bir niteliği vardır. Davada klasik anlamda kazanan ve kaybeden taraf bulunmadığından, kendisini avukatla temsil ettiren her paydaş bakımından kendi vekâlet ücretinin söz konusu olması mümkündür.

Sık Sorulan Sorular

İzale-i şuyu davasını tek bir mirasçı açabilir mi?

Evet. Paydaşlardan herhangi biri, diğer paydaşların onayını almadan tek başına ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Pay oranının küçük olması bu hakkı ortadan kaldırmaz. Örneğin taşınmazda yalnızca yüzde 5 payı bulunan bir mirasçı dahi dava açabilir.

Dava, taşınmazdaki diğer paydaşlara karşı yöneltilir. Mahkeme tarafların eksik olduğunu tespit ederse gerekli veraset ilamlarını getirterek yeni paydaşların veya vefat eden paydaşların mirasçılarının davaya dahil edilmesini sağlar.

Taraf teşkilinin eksik bırakılması halinde verilen kararın bozulması söz konusu olabilir.

Miras kalan para ortaklığın giderilmesi davasına konu edilebilir mi?

Hayır. Banka hesabında bulunan para, taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklığın giderilmesine ilişkin bu davanın doğrudan konusu değildir.

Terekede banka hesabında para bulunması halinde mirasçıların bu para üzerindeki haklarının belirlenmesi ve gerekli paylaşım işlemlerinin farklı hukuki yollarla gerçekleştirilmesi gerekir.

Ancak ortaklığın giderilmesi davası sonucunda bir taşınmaz satılmışsa, satıştan elde edilen bedel elbette paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır.

Dava devam ederken bir paydaş hissesini satabilir mi?

Evet. Dava açılmış olması, paydaşın sahip olduğu hisseyi devretmesine tek başına engel değildir.

Ancak hissenin üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde yeni malik davanın tarafı haline gelir. Bu nedenle tapu kaydının güncellenmesi ve yeni paydaşın davaya dahil edilmesi gerekir.

Bu tür bir devir yargılama sürecinin uzamasına neden olabileceğinden, özellikle satış aşamasına yaklaşılmış dosyalarda işlemin sonuçları dikkatle değerlendirilmelidir.

Kıymet takdir raporu düşük çıkarsa ne yapılabilir?

Kıymet takdir raporunun gerçeğe uygun olmayabilir. Bunu düşünen paydaş, rapor kendisine tebliğ edildikten sonra 7 günlük süre içerisinde itiraz etmesi gerekir.

İtiraz sırasında taşınmazın gerçek piyasa değerini ortaya koyabilecek emsal satışlar, kira getirisi, imar durumu ve benzeri somut veriler sunulabilir.

Mahkeme gerekli görürse yeniden veya ek bilirkişi incelemesi yaptırabilir.

Bu nedenle kıymet takdir raporunun tebliğ edilip edilmediğinin ve tebliğ tarihinin dikkatle takip edilmesi önemlidir.

Evde yaşayan paydaş satış kararını engelleyebilir mi?

Taşınmazda paydaşlardan birinin oturuyor olması, tek başına ortaklığın giderilmesi davasının reddedilmesini gerektirmez.

Mahkeme bu durumu, taşınmazın özellikleri ve aynen taksim imkânı kapsamında değerlendirebilir.

Bununla birlikte tapu kaydında aile konutu şerhi bulunuyorsa, şerhin hukuki etkisi ayrıca incelenmelidir. Şerhin varlığı halinde ortaklığın giderilmesi bakımından farklı bir hukuki değerlendirme yapılması gerekebilir.

Aynen taksim mümkün değilse ve satışa karar verilmişse, taşınmazda oturan paydaşın taşınmazı ihale yoluyla satın alamaması halinde satış sonrasında taşınmazı kullanmaya devam etmesi ayrıca hukuki sorunlara yol açabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası nasıl daha hızlı sonuçlandırılabilir?

Davanın gereksiz yere uzamasını önlemek için dava açılırken taraf teşkilinin eksiksiz kurulması büyük önem taşır.

Tüm paydaşların kimlik ve adres bilgilerinin, tapu kayıtlarının ve gerekiyorsa veraset ilamlarının baştan hazırlanması sonradan yapılacak taraf araştırmalarının önüne geçebilir.

Bunun yanında taşınmazın imar durumuna, emsal değerlerine ve diğer özelliklerine ilişkin belgelerin mümkün olduğunca erken temin edilmesi bilirkişi incelemelerinin daha sağlıklı yürütülmesine katkı sağlar.

Kıymet takdiri raporlarının tebliğ tarihleri de mutlaka takip edilmelidir. Özellikle 7 günlük itiraz süresinin kaçırılması, satış aşamasında önemli hak kayıplarına neden olabilir.

Bununla birlikte bütün paydaşların anlaşabildiği durumlarda dava yoluyla ortaklığın giderilmesi yerine, tarafların kendi aralarında yapacakları geçerli bir paylaşma işlemi veya tapu devri çok daha kısa sürede sonuç alınmasını sağlayabilir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi ihtimali bulunan dosyalarda, dava açmadan önce paydaşlar arasında anlaşma imkanının bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi de önem taşır.

Beylikdüzü Avukat Burak GÜN – Gün Hukuk & Danışmanlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.