Kira Tespit Davası ve Kira Bedelinin Artırılması
Son yıllarda gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmalar nedeniyle kira bedelleri çoğu zaman sözleşmede belirlenen seviyelerin altında kalmakta; bu durum, kiracılar ile mülk sahipleri arasında hukuki ihtilaflara yol açmaktadır. İşte bu noktada kira tespit davası devreye girmektedir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin hakim tarafından güncel piyasa koşullarına uygun olarak belirlenmesini talep etmek amacıyla açılan bir tespit davasıdır. Bu dava, kira sözleşmesinde kira artış oranının:
- Belirtilmemiş olması, veya
- Belirtilmiş olsa da en az 5 yıl geçmiş ve kira bedelinin piyasa koşullarının altında kalması
hallerinde mülk sahipleri tarafından açılabilir.
Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi
- Taraflar, yeni kira döneminde 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmemek kaydıyla kira artış oranını serbestçe belirleyebilir.
- Kira sözleşmesinde artış oranı yoksa veya güncel kira bedeli piyasanın altında kalmışsa, kira bedeli mahkeme tarafından tespit edilir.
Kira Tespit Davasının Şartları
- Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması,
- Beş yıllık sürenin dolmuş olması veya kira artış oranının sözleşmede belirlenmemiş olması,
- Davacının hukuki yararının bulunması.
İhtarname gönderimi dava açmak için zorunlu değildir. Ancak, yeni kira dönemine ilişkin geçerlilik için faydalı bir hukuki işlemdir.
Dava Açılışı ve Yeni Kira Dönemine Etkisi
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönem için geçerli olur.
- Bu süreye uyulmazsa, kira bedeli sadece bir sonraki dönem için geçerli olur ve bir yıllık kira gelir kaybı oluşabilir.
Deliller ve İspat
Kira tespit davalarında kullanılabilecek deliller:
- Kira sözleşmesi,
- Emsal taşınmaz kira bedelleri,
- Bilirkişi raporu ve keşif,
- İhtarname (gönderilmişse),
- Tanık beyanı ve yemin.
Özellikle bilirkişi incelemesi şarttır ve mahkeme kararında önemli rol oynar.
Mahkeme Tarafından Bedelin Belirlenmesi ve Hakkaniyet İndirimi
- Mahkeme, taşınmazın konumu, niteliği ve emsal kira bedelleri üzerinden kira bedelini belirler.
- Davalı eski kiracı ise, Yargıtay uygulamasına göre %10-20 arası hakkaniyet indirimi uygulanabilir.
- Bilirkişi raporu, bu indirim uygulanmadan hazırlanmalı; indirim kararı mahkeme tarafından verilmelidir.
Zamanaşımı ve Yetkili Mahkeme
- Kira tespit davalarında zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
- Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme; davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.
Arabuluculuk Şartı
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira tespit davaları arabulucuya başvurulmadan açılamaz. Sürecin usulüne uygun işletilmesi gerekir.
Özel Durumlar: %25 Sınırı
- 01.07.2023 – 01.07.2024 tarihleri arasında kira artışı sözleşmelerinde tavan %25 olarak uygulanmıştır.
- 5 yıllık kira sözleşmelerinde veya kira tespit davalarında bu tavan sınırlaması uygulanmaz.
Yazılı Sözleşme Olmadan Kira Tespit Davası
- Sözleşme yazılı değilse, kiraya veren kira ilişkisini ve kesintisiz devamını abonelik belgeleri, banka dekontları ve tanık beyanları ile ispat edebilir.
Bu davanın açılabilmesi için taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmazlık bulunması gerekmektedir. Bunun yanı sıra taraflar arasında anlaşma olup olmadığı önem arz etmeksizin beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde talep üzerine hâkim tarafından kira bedeli yeniden belirlenebilir. Kira bedelinin uyarlanması davası ise kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte öngörülemeyen olağanüstü durumların sonradan ortaya çıkması üzerine taraflardan kira sözleşmesini ifa etmeleri beklenemeyecekse söz konusu olur. Başka bir deyişle, kira bedelinin uyarlanması için işlem temelinin çökmesi gerekir. Kira bedelinin tespiti davasından farklı olarak uyarlama davasında hakim, bedeli belirlerken herhangi bir üst sınırla bağlı değildir. Bu iki dava da sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Kira bedelinin tespiti davası ve kira bedelinin uyarlanması davası herhangi bir süreye tabi olmaksızın açılabilir.
Gün Hukuk ve Danışmanlık Bürosu ile iletişime geçmek için 0552 298 92 18 numaralı telefonu arayabilirsiniz.